Une décision historique rendue hier, jeudi 19 mars, clôt le débat constitutionnel ouvert depuis la loi Le Meur. Les copropriétés peuvent désormais bannir Airbnb par un vote à la majorité qualifiée. Ce que cela change concrètement pour les propriétaires et loueurs de vacances.
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Le verdict est tombé
Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a rendu sa décision très attendue : l’article 26 de la loi Le Meur est conforme à la Constitution. Pour des millions de propriétaires qui louent leur appartement sur des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking, cette décision marque un véritable tournant. En validant la possibilité pour certaines copropriétés d’interdire la location de résidences secondaires en courte durée à la majorité des deux tiers, le Conseil constitutionnel sécurise juridiquement un cadre qui ouvre également la voie à un contentieux accru, chaque règlement de copropriété devant désormais être examiné au cas par cas.
Retour sur la loi qui a tout déclenché
Pour comprendre la portée de cette décision, il faut remonter à l’automne 2024. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a été adoptée pour renforcer la régulation des meublés de tourisme en France, notamment ceux proposés sur des plateformes de location courte durée. Le texte répond à une double préoccupation : lutter contre la pénurie de logements disponibles à la location longue durée dans certaines zones, et réduire les déséquilibres sur le marché locatif causés par l’essor des locations courte durée.
Surnommée « loi anti-Airbnb », elle avait profondément remanié l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Parmi ses mesures les plus sensibles figurait la possibilité, pour les syndicats de copropriétaires, d’interdire les meublés de tourisme par un vote à la majorité des deux tiers, là où l’unanimité était jusqu’alors requise.
La QPC qui a tout suspendu
En septembre 2025, une société civile immobilière a attaqué en justice une résolution votée dans sa copropriété interdisant les meublés de tourisme. Le Tribunal judiciaire de Caen a jugé la question sérieuse et transmis une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) à la Cour de cassation. Celle-ci, par arrêt du 18 décembre 2025, l’a renvoyée au Conseil constitutionnel. L’argument soulevé : la loi porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, garantis par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.
Pendant plus de trois mois, professionnels de l’immobilier, syndics, propriétaires Airbnb et juristes ont attendu, dans l’incertitude, la réponse des neuf Sages du Palais-Royal. La réponse est désormais sans appel.
Ce que dit concrètement la décision
Le Conseil constitutionnel a validé la loi au regard des objectifs poursuivis par le législateur et des garanties encadrant le dispositif. Il a constaté que le législateur avait poursuivi deux objectifs d’intérêt général : faciliter la lutte contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme dans les copropriétés, et lutter contre la pénurie de logements destinés à la résidence permanente.
Les Sages ont également tenu à souligner les limites précises du dispositif. Le champ d’application de la mesure est circonscrit : elle ne concerne pas les résidences principales, mais uniquement les résidences secondaires ; elle ne concerne pas toutes les copropriétés, mais uniquement celles soumises à une clause d’habitation bourgeoise, c’est-à-dire les copropriétés dont le règlement interdit déjà les activités commerciales. La portée de la mesure est également limitée : elle modifie les règles de majorité, mais pas les règles de fond régissant le droit d’usage et de jouissance des parties privatives, et ne permet d’interdire que des locations de courte durée, les lots concernés pouvant toujours faire l’objet de locations de longue durée. Enfin, l’interdiction est réversible, la nouvelle règle de majorité s’appliquant aussi bien pour décider de l’interdiction que pour y mettre fin.
La clause d’habitation bourgeoise : la clé du dispositif
Tout repose donc sur une notion juridique ancienne que beaucoup de copropriétaires connaissent mal : la clause d’habitation bourgeoise. Pour que ce vote à la majorité des deux tiers soit valable, le règlement de copropriété doit impérativement contenir une clause dite d’habitation bourgeoise.
Cette modification n’est possible que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement à destination commerciale. En pratique, en 2026, beaucoup de copropriétés vont relire leur règlement à la lumière de cette condition : si l’immeuble est déjà « habitation pure » avec interdiction d’activité commerciale, le levier est puissant ; sinon, la voie est plus étroite.
Seules les copropriétés dont le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise interdisant les activités commerciales peuvent voter à la majorité des deux tiers. Les autres restent soumises à l’unanimité. Il faut également que les lots concernés soient des résidences secondaires et que la location soit de courte durée, à la journée, à la semaine ou au mois.
Il convient donc, avant toute autre démarche, d’éplucher soigneusement son règlement de copropriété.
Ce que cela change pour les propriétaires bailleurs
Pour les propriétaires qui louent leur résidence secondaire sur Airbnb ou une plateforme concurrente, le changement est potentiellement radical. Jusqu’à présent, interdire la location meublée touristique dans un immeuble relevait du parcours du combattant. Il fallait souvent obtenir l’unanimité des voix, ce qui rendait la tâche quasiment impossible. Désormais, une majorité des deux tiers suffit pour voter l’interdiction des résidences secondaires en meublés de tourisme.
Un point essentiel mérite cependant d’être souligné : la copropriété ne peut pas interdire la location en meublé de tourisme de la résidence principale du copropriétaire, ce qui protège une large partie des usages réels du marché. Autrement dit, le propriétaire qui loue occasionnellement son propre logement pendant ses vacances n’est pas concerné par ce dispositif.
Un propriétaire peut toujours louer son appartement en location longue durée après une interdiction : celle votée en assemblée générale ne concerne que les locations de courte durée au sens du code du tourisme.
Les nouvelles obligations imposées par la loi Le Meur
La décision constitutionnelle ne se limite pas à valider le seul mécanisme du vote. Elle vient consacrer l’ensemble d’un arsenal réglementaire déjà en marche. Depuis le 21 novembre 2024, chaque nouveau règlement de copropriété doit comporter une clause explicitant si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite. Les propriétaires ou locataires souhaitant transformer un logement en meublé de tourisme doivent également informer le syndic, qui inscrira la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Sur le plan de l’enregistrement, toute mise en location d’un meublé de tourisme doit désormais être déclarée et enregistrée. Un numéro d’enregistrement national unique doit être obtenu par le propriétaire. Cette déclaration donnant lieu à enregistrement deviendra obligatoire dans toute la France au plus tard le 20 mai 2026. Les sanctions en cas de manquement sont dissuasives : le maire peut infliger une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 euros en cas d’absence d’enregistrement, et jusqu’à 20 000 euros en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.
Une fiscalité revue à la baisse pour les loueurs
Le volet fiscal de la loi Le Meur avait déjà brutalement changé la donne depuis le 1er janvier 2025. Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond de recettes du régime micro-BIC est désormais de 15 000 euros (contre 77 700 euros jusqu’en 2024), et le taux d’abattement sur les recettes a été ramené à 30 % (contre 50 % jusqu’en 2024). Quant aux meublés de tourisme classés et aux chambres d’hôtes, le plafond de recettes du régime micro-BIC est maintenant de 77 700 euros (contre 188 700 euros jusqu’en 2024), et le taux d’abattement sur les recettes est de 50 % (contre 71 % jusqu’en 2024).
Lors de la déclaration des revenus 2025, qui se tient au printemps 2026, les loueurs qui sont restés au régime micro-BIC vont donc connaître une augmentation de leur imposition.
Les pouvoirs des maires renforcés en parallèle
La décision du Conseil constitutionnel s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des prérogatives communales. Les municipalités peuvent aujourd’hui fixer des quotas de meublés de tourisme dans certaines zones, réserver certaines zones aux seules résidences principales, et limiter ou suspendre le numéro d’enregistrement en cas d’infractions.
Les maires pourront également définir une durée maximale de location plus courte, jusqu’à 90 jours par an (contre 120 jours auparavant), au-delà de laquelle il ne sera plus possible de louer une résidence principale à des vacanciers. En cas d’infraction et de dépassement du nombre de jours autorisés, le propriétaire risque une amende civile d’un montant maximal de 15 000 euros.
Un contentieux abondant en perspective
Si la décision sécurise le cadre légal, elle ne dissipe pas toutes les incertitudes opérationnelles. En validant le principe tout en soulignant ses limites, le Conseil constitutionnel pourrait bien déclencher une nouvelle vague de litiges.
Chaque situation devra être appréciée au cas par cas, en fonction des stipulations propres à chaque règlement de copropriété et des conditions d’éligibilité à la loi. Pour les professionnels de l’immobilier, administrateurs de biens, syndics, investisseurs ou avocats spécialisés, cela implique une vigilance accrue et une expertise juridique renforcée.
Si votre copropriété a déjà voté une résolution d’interdiction, vous disposez de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour contester la décision en justice. Passé ce délai, la contestation est irrecevable et la décision devient définitive.
Ce que les propriétaires doivent faire maintenant
Face à cette nouvelle donne, plusieurs réflexes s’imposent. Il convient en priorité de vérifier si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise, de s’assurer d’être en règle avec les obligations d’enregistrement avant la date butoir du 20 mai 2026, et d’anticiper une éventuelle reconversion vers la location longue durée si l’interdiction venait à être votée en assemblée générale.
Ceux qui envisagent d’acheter une résidence secondaire pour en faire un meublé de tourisme devraient désormais y regarder à deux fois et, par conséquent, éplucher le règlement de copropriété en y cherchant, en priorité, la mention habitation bourgeoise.
La location meublée de tourisme reste possible, mais elle devient une activité plus réglementée. L’ère du Airbnb sans contrainte dans les immeubles résidentiels est définitivement révolue.
